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记者调查:山西太原的房价为何只涨不降

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今年年初,在迎泽大街以北、迎新街以南地段,还可以找到每平方米3600元的商品住宅,今年上半年,旱西关某普通高层楼盘刚封顶就打出每平方米4200元的广告。全国房价涨,太原跟风;其他城市房价落,太原继续涨。本地房价如何出炉?为何缓涨不降?记者就此进行了相关调查。

  低价起 高价售

  “楼盘确定起价是一门学问,”从事房地产中介的曹总介绍,开发项目总是算大账,按照开发周期,土地费、建安费、贷款利息、配套费、手续费、税费等等大项分别列支,算出每平方米的成本费,之后加上开发商的理想收益,在2000年前,收益可以探到每平方米1000到1500元,最近几年竞争加剧,但收益也有每平方米600到800元,行业平均利润率为15%到20%。

  砖混结构住宅受到限制后,大小高层成为主流住宅产品,同质化竞争激烈,开发商开始注重定价策略。如时段价,所谓预售价、封顶价、竣工价,价格呈阶梯状上升,但是制定价格须倒推,粗算成本后,预计楼盘竣工可能卖到每平方米5000元,建设周期2年,那么预售起价可能定为3800元,将户型、朝向稍差的房子出售,之后每个阶段上浮300到400元,到尾盘的时候,每推出一套住宅,都有可观的收益。为什么好房子能留到最后?因为买卖双方信息不对称,卖方总说当下产品最好,即使你想购买更好的房子,对方也总是以“卖完了”等种种理由推脱,真想出手时已时过境迁,卖方再找理由下台阶。

  东山某楼盘,开盘每平方米3680元,随着施工进度,开发商每办好一项手续,加一次价,如果有人之前有人咨询这个手续,销售人员就说“正在办理 ”,办理好预售证后,已经涨到每平方米4008元,到竣工时,售价将探到每平方米4500元。在太原,违规预售非常普遍,房子正在打地基,已经有各种售房消息传出,因为开发周期长,相关部门很难对其实施精度监管。

  泡沫小 炒房少

  与一线城市的投机泡沫相比,太原商品住宅卖方特点为自住、投资。滨河东路长风街某大型楼盘,居住了相当数量的煤老板,但据物业管理人员说,这里的房子很少交易,要么居住,要么空置,业主买房的目的不是卖掉赚取差价,而是一种不动产投资,盼望其持久升值。记者从房地产交易所的采访得知,一人买多套住宅频繁买卖非常少见,而深圳曾经实行零首付,炒房收益可观,民间炒房热情高涨,一旦资金跟不上,就会发生断供事件。

  今年以来,本地商品房销售价格始终缓慢增长。国家发改委、国家统计局公布6月全国70个大中城市房屋销售价格数据,房屋销售价格同比上涨 8.2%,深圳房价出现微跌,比一年前同期下降了0.4%,其中二手房下降幅度较为明显,同比下跌6.9%。数据显示,深圳房价已跌回一年前水平,楼市交易量今年有可能退回到10年前。而在太原,近5年里,住宅每平方米价格以3800元、4100元、4300元逐年上升,楼市按需求推进,市场化竞争、精品楼盘建设均有不足。

  市银海房地产副总张建华说,“在房展会上,我听北京同行讲,北京楼盘每平方米1.5万元,降低1500元,也就是10%,就会卖得火爆。这让太原开发商非常羡慕,太原楼盘每平方米6000元降低600元,也是10%,市场啥反应也没有。”贸然降价还会使购房者和同行误以为开发商或者项目本身出了问题,不仅起不到促销效果,还将导致退房潮。在售项目不敢降,新开楼盘按照行情开盘,只会高开。因此,取消福利分房制度后,太原商品房出现过房价静止观望,但从未降价。“降价太冒险,也意思不大,既不能搞热市场,又引来许多麻烦。”张建华分析。

  爱观望 不冒险

  “太原的买房人和开发商都比较实在,”深圳某房地产咨询公司蔡经理认为,他已为本地开发商服务3年,对市场双方的表现深有感触,从买方看,买房人掌握的房源信息少,内行不多,也不习惯进行市场调查,借助银行贷款买房的人很少,这点与外地形成鲜明对比,没有形成一边居住一边还款的消费观。从卖方看,开发商开发野心小,逐利动力不足,拿地缺乏长远规划,市场调研不够,能不冒险就不冒险,宁愿求稳也不愿博大,能一平方米赚600元就不想下工夫多赚 50元。

  而开发商却另有一番解释,开发商高经理去年结束了万柏林某楼盘的销售,正在测算新项目的成本。他说,目前太原市可用于开发的存量土地行情已达到每亩200万元,每亩667平方米,折算下来地价成本就是每平方米3000元,最近太原的地价纪录为每平方米将近9000元,如果说商品房升值其实是土地升值,那么现在飞涨的地价大大加高了开发门槛,全市500余家开发企业,狼多肉少,“能有利润进账就不错,咱们又不能像外地开发公司可以通过上市融资,能向前走一点就走一点。”他认为,深圳今年房价缩水是为去年疯涨还账,“其实市场有涨有跌才正常,只是目前太原房地产市场各环节还没有做出规模,做出质量。 ”

  上海绿地集团房地产估价师王华兵评价,太原商品住宅属于三流产品,二流价格,本地精装修公寓突破平方米1万元,与同等城市相比价格并不低。同时,开发行业压力很大,今年以来,人工成本上涨了50%,原材料价格居高不下,困境是共同的,最后还是要拼品质。

  房地产专家指出,过高的房价加大了买卖双方的风险,因此抑制房价是一项全民工程。高房价间接导致开发成本增加,目前房地产业融资渠道狭窄,主要依靠银行贷款,企业上市、资产证券化抵押、发行债券、基金、信托等融资工具运用不足。本地房地产商大多属于二三线中小企业,应当根据自身特点,积极寻求多元化的金融工具。

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作者: TYCCB
  (2008-08-06 18:56)
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