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買屋系列之5-訂金及議價篇!

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當看上喜歡的屋子之後,通常為了表達誠意,仲介會請買方以要約或付調整的門徑並註明底價以做為跟賣方議價的籌碼.
而要約與調整有何不同呢?要約僅是簽字授權仲介議價,調整則必須拿出一筆調整金,通常是10萬的支票或現金,交由仲介跟賣方表達誠意.就像我們訂餐廳或飯店一樣,假設僅是口頭說要訂餐,較沒誠意,假設概略拿出5%當訂金,通常較易達成方針.意思是假設您拿出了一筆錢,對仲介而言比較好去談價談,不會讓買方覺得隻是來探底價.筆者曾經付過50萬的調整金示意更大的買賣意願.
假設議價達到您要的底價時,調整金就會間接轉成10%訂金的其中一部份,當然此時您也不克不及後悔,否則此筆金錢會沒收並由賣方和仲介各分得50%.以是沒有十足掌握當然隻付個10萬便可,也幫巨匠留個退路.畢竟50萬不是小數目.
那麼在買方付出了調整之後,接下來除了仲介會積極跟買方砍價外,當然也會拉擡買方的出價,以是買方在訂底價時,天然要留5%-10%的加碼空間,舉例來說:我們要買的屋子開價1000萬,我們查過成交行情後,願意以85折即850萬買下,那麼我們在出價給仲介的第1個底價天然要扣掉5-10%即850-50=800萬(對方開高則留10%空間),接下來的5天議價期間,仲介第一次會告訴我們屋主隻願賣900萬,差價有100萬,請我們加價.
我們當然不克不及馬上加價,請在仲介撲面至多1個扮演黑臉,1個扮白臉,黑臉負責說物件缺點,如屋況差,還要花裝潢百萬,以是不見得要買,而白臉則說我們存心願要買,隻是預算沒法加太多,如此一來一往,讓仲介了解我們有買的誠意,隻是預算很緊.
當仲介回去後,第2次來訪時,會告訴我們,他花了得多時間跟屋主溝通到清晨2:00(聽聽就好),屋主終於鬆口願意減到880萬,要我們定然要加價,否則仲介回去欠好跟屋主再談.此時黑臉白臉記得再上演1次,但談別的話題,重點是我們有買的意願,但預算不高.談到最後時,假設我們決定要加價,也請仲介稍等一下,我們到概況討論價格,當然此時在概況的我們隻是聊別的事,底價天然已訂好是加20萬即820萬.而仲介此時帶回820萬繼續跟屋主談.
假設仲介覺得有空間概略再談,天然會再去跟屋主磋議,假設差太多,他天然會退訂的,假設有機會談第3次時,他會告訴我們屋主860願意賣,我們就必須找多一點幫手來談了,譬喻長輩,仲介朋友,一同來演一場動聽肺胕的戲碼了.求助還是要讓仲介覺的我們真的頗有誠意要買,但身手無限,上有高堂,下有妻小,費勁了幾10年才稍有身手買第1間房.以是減少加碼幅度,第1次加20萬,這次加10萬即830萬.此時就要看30萬差價站在誰那邊了.
假設我們出的830就是底價,那麼天然成交,假若不是,也相距不遠,頂多出845萬,雙方各讓15萬.原則便可成交.此例隻是感觸買賣雙方透過仲介時的議價過程.因為不同的買賣方及物件會有不同的議價技藝格局,後續筆者再舉實際案例分享.
仲介, 調整, 底價, 屋主, 買方, 議價, 加價, 誠意, 內湖, 房地產
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作者: oxqsfzxu
  (2011-09-29 06:16)
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