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中国房事黑皮书

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作 者 : 时 寒 冰
没有哪一个民族,像我们这样,被住房问题牢牢绑架,无数人为住房问题忧虑。当那些背负着沉重还贷压力的人们,在浑然不觉中失去笑容,生活情趣和意义在哪里?现在,许多年轻人的梦想竟然是围绕着能够拥有一套住房展开的。人们选择爱情,有无住房会成为一个极重要的标准。而对于这样的现象,似乎已经没有人感到奇怪。当住房成为年轻一代价值观的核心,这个民族的未来在哪里?
解救房奴、解决中国住房问题首先要解决的问题是什么?
我的回答是:打破垄断!
中国房地产市场存在垄断吗?开发商经常以讥讽的语调反驳这个问题。在强势既得利益集团掌控信息,掌控话语权的今天,有多少真相在被无情地遮掩?而这些说谎者,往往被称为最讲实话的人!黑白颠倒若此。
中国房地产市场中,存在两大根深蒂固的垄断。一是地方政府对土地的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断(当然包括对房屋开发的垄断)。

地方政府垄断土地出让(拍卖)权,是导致地价上涨的根源。土地储备中心代表政府履行对土地的统一征用、统一收购、统一储备、统一出让职能。
土地储备中心垄断土地的出让,是导致中国房地产市场畸形发展的一个重要根源。这里面反映出三大问题:
第一,是否为了公共利益的问题。根据我国《宪法》的规定,国家为了公共利益需要可以征用土地,而土地储备中心是先储备土地,到底是不是为了公共利益这个前提就不存在了。因为储备的土地既可能是卖给开发商,供商业开发,也可能是真正用于公共利益的,但是《宪法》很明确规定是为了公共利益的需要,没有这个前提就可能违背宪法。我国《宪法》规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”那么,如果土地储备中心储备土地的前提不存在,就可能违反宪法规定。
第二,“农民集体所有”的“无人所有”问题。我国《土地管理法》规定:“城市市区的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地,自留山,属于农民集体所有。”法律最讲准确、严谨。但此处一个“属于农民集体所有”把水彻底搅浑。“农民集体”指的是谁?到底是农民还是集体?如果说属于农民,农民一不能进行土地交易,二不能将土地抵押融资,产权残缺不全。如果说属于集体,根据《村民委员会组织法》的规定,村委会仅仅是一个自治组织,无法赋予其所有权身份。那么,“集体”到底是谁?因此,有法律专家指出:“这样法律规定的农民集体所有,实际上是无人所有。”
2006年2月24日,我发表在《上海证券报》上的评论文章《如何防止征地异化为掠夺》指出:“近年来,相当一部分征地并非为了公共利益,而是为了满足特殊利益共同体的私利,一些地方政府将低价征来的土地转卖给开发商,从中牟取暴利,公众并未从中受益。所谓公共利益,不过是权贵资本掠夺链条中的丑陋一环。应该认识到,倘若征地并非为了公共利益,地方政府就不能强制征地,而应该作为市场主体的一方,与被征地农民展开平等谈判,商定市场价格后,实行征地。也就是说,非公共利益的征地行为,其运作应走市场化的道路,而不能动用公权力,进行强制性征地或者掠夺性征地。土地产权不明,则是征地异化为掠夺的另一重要因素。道理很简单,既然土地本不属于农民,既使强征他们又如何维权?”
第三,全民土地所有权无法在现实中得到具体体现。国家所有即全民所有,全民所有的土地,购房者在买房时,还必须全额承担土地出让金,即全民土地所有权没有真正得到体现。
第四,土地只卖给开发商,即使个人合作建房,也必须通过开发商拿地,造成个人合作建房之路被彻底封堵死,衍生出开发商对市场的强势垄断地位。
这些问题都是需要解决的。

开发商对房地产市场的垄断权亟需打破。
开发商不承认其处于垄断地位,理由之一是,行业集中度非常低。开发商故意混淆了概念。我国房地产业集中度的确比较低。截至2006年底,全国共有房地产开发企业5.87万家,地产界的大哥大万科,2006年的总资产占全行业的比重仅为0.55%,营业收入占比仅为0.99%,净利润占比为1.38%。
但是,我国的房地产垄断根本不是体现在集中度上的,它体现在以下几个方面:
第一,准入限制带来的垄断。并非谁都可以进行房地产开发,它有非常严格的准入限制,这使得民众(尤其在城市)只能购买开发商建造的房屋,而不能自己建造房屋。我们知道,现在,婚姻介绍所的收费是可以接受的,并不高,这是因为法律准许自由恋爱,自由恋爱对婚介所构成了竞争关系;我们还知道,饭店的菜价并没有高到非常离谱的地步,是因为无数个家庭主妇可以自己做饭,她们对饭店构成了竞争关系。倘若不允许自由恋爱、不允许家庭主妇做饭,那么,无论是婚姻介绍所的收费还是饭店的菜价,都会高到极其离谱的地步,因为婚介所和饭店拥有了绝对垄断地位,他们可以凭借垄断地位不断抬高价格。
我们的房屋开发市场被开发商垄断,就如同民众被限制自由恋爱,而只能通过婚介所找对象才被视为合法一样,最终,导致了开发商群体垄断地位的形成。
第二,政府垄断的延续。政府既垄断着土地供应,也垄断着融资渠道,大大小小的开发商只能从处于垄断根端的政府手中拿地和融资,在得到这两种资源的以后,开发商们也继承了原来掌握在政府手中的垄断特权,这本身就注定了开发商的垄断其实是非常牢固的。地方政府在向开发商让渡土地和融资权的同时,也得到了相对应的回报,一般不会反过来去拆开发商的台,再去强化开发商的竞争,压缩开发商的利润,使得自己在下一次交易中换取的利润降低。共同利益成为地方政府与开发商走到一起的原动力。地方政府强化开发商的垄断地位,确保开发商的利润,而开发商则让地方政府分享土地升值(土地高价拍卖)带来的利好,至于腐败官员从中牟取的巨额私利更是人所共知。
第三,房地产具有天然排挤竞争的特性,暗藏着空间垄断。开发商们经常说,开发商不计其数,楼盘多如牛毛,彼此激烈竞争,并不存在垄断。这一说法非常具有欺骗性。住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞争关系,北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性,即使相邻地区,经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相邻近、品质相近的楼盘,才能真正形成价格竞争,而同时符合这两个条件的楼盘并不多见。换句话说,住房的固定性特点决定了房地产市场的垄断有别于经济学所定义的传统意义上的垄断。
第四,信息垄断。目前,与房地产市场有关的信息基本上都掌握在开发商与地方政府、有关部门手中,在后两者在信息公开方面不作为、不到位的情况下,开发商对信息的垄断权得到强化,他们凭借对信息的垄断,挑选、篡改甚至编造、捏造对自己有利的信息向社会发布。比如,一些经常抛头露面的地产商,不断强调,历史将证明“房价永远是只涨不跌”的,但为什么,在房价还没有下跌,仅仅成交量下降的情况下,他们就惶惶不可终日,强烈要求政府救市呢?是的,他们自己所垄断的信息清晰地告诉他们,危险正在到来,对房价的长年透支累积的泡沫正面临着破灭的危险,而绝不是什么实际需求推高房价的鬼话!看看各大城市投机性购房所占比例就不难了解这一点。
第五,通过囤积居奇强化其垄断地位。开发商垄断囤积土地和囤积住房(在房价飞涨过程中尤其如此),人为减少市场的有效供给,制造供不应求的紧张气氛,推高房价。如果不是占据市场的垄断地位,他们敢这样做吗?
除了这一点,在物业管理方面,开发商继续延续其垄断权,获取超额垄断利润。
中国的房地产市场要走出畸形的局面,必须打破开发商的垄断地位。
开发商是什么?这是一个首先要弄明白的问题。在我国房地产产业链条上,规划由有关部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑单位建造,开发商扮演只是“中间人”角色。而且,从资金来源上来看,许多开发商的自有资金寥寥无几,主要通过让建筑企业垫资建房——向建筑企业转嫁风险和成本,预售房——向购房者转嫁风险和成本,直接贷款或假按揭——向银行转嫁风险和成本等方式,来维持经营。在我们这个时代,开发商担当着皮包商、食利阶层和寄生虫的角色。
不可否认,一些开发商在楼盘设计方面的确付出了一定的劳动,他们聘请了优秀的设计师,设计出了一些获得较好口碑的楼盘。而且,开发商作为中间商,可以有效降低房屋开发成本。房地产开发商作为中间商的确有其存在的必要性。问题在于,在这种情况下,开发商所获取的利润,就应该是它作为中间商角色应得的利润,这个利润应该是微利而不是超额暴利。如果开发商仅仅因为做好了中间商或者召集人的角色,你本需要50万就可以住上的高品质住房,他却收你150万甚至更多,这样的中间环节、具有这种食利性质的中间人还有存在的必要吗?更何况,许多房屋质量难以得到保障。
在我国广大农村,政府没有花一分钱,就很好地解决了住房问题,而在收入更高的城市(2007年国内城镇居民人均可支配收入为13786元,农村居民人均可支配收入为4140元,城市是农村人均收入的三倍多),住房问题却解决不好,与开发商等中间环节的盘剥,和地方政府在卖地过程中获得的暴利及过高的税费有着最直接的关系。
那么,应该如何打破开发商的垄断地位?
首先,应该降低房地产开发门槛,激活房地产市场中的竞争。
其次,是允许个人自建房、合作建房等等,赋予人人都有当自己开发商的权利。
从经济学上来看,竞争或替代性会导致价格的下降。无数家庭主妇自己做饭对餐馆构成了天然竞争,自由恋爱对婚介所形成了强有力的竞争,因此,菜价可以接受,婚介费不高。
现在,城市居民自建房、合作建房在事实上是被禁止的,由于没有自建房、合作建房与开发商竞争,形成了开发商的强势垄断地位。如果允许自建房或合作建房——这当然是一种市场化的机制,就可以压缩开发商提供的商品房空间,可以压缩其暴利。同时,政府加大社会保障性住房的供应量,也可以压缩开发商的暴利。在这两种情况下,开发商虽然还存在,但其垄断性、其暴利因素则被压缩,促使整个房地产市场由于竞争的活跃而发生质变。
事实上,在西方发达国家,房价之所以走势平稳,是三个方面的结果:一是大量自建房、合作建房的存在,与开发商构成了竞争关系。二是政府保障性住房供应充足。三是开发商所占据的市场份额被自建房、合作建房及政府提供的保障性住房压缩在一个较小的比例内(如新加坡,开发商建造的商品房在整个住房供应体系中的占比不到5%),而我国现在主要是依靠开发商供应住房!这还不是强势垄断吗?
我们为什么不通过允许自建房、合作建房来与开发商竞争,以降低房价,并且使房屋质量更有保障?
于是,另外一个问题来了。允许自建房会不会导致房地产市场更加混乱?这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。
我经过调查了解西方发达国家的做法,发现,自建房根本不会乱。只要政府规划做好,就可以做到有条不紊。我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混乱》一文中指出:西方国家的自建房能够有条不紊地进行,关键在于政府的规划。比如,在德国,法律规定对土地的使用必须作出详细规划,一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性,就不能轻易改变。比如,一个地块是专门用作住宅的,规定的容积率只能用于造低矮的小楼,就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且,这个小楼应该造成什么样子,政府都有一个框架式的规定,精确到房顶的颜色。比如:屋顶是深色,坡度为40度,屋檐不超过50厘米等等,甚至连所植树的类型都明确规划好,比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等,非常详细。有这种规划,是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢?只要政府监管到位,自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢?
规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑,常常不断推倒重来,以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房,就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点,减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说,准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。
这绝非是什么向计划经济的倒退,恰恰相反,实行自建房、合作建房的国家,恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家!一些开发商、腐败官员及被既得利益集团收买的学者,动辄拿向计划经济倒退的旗号压人,如果披着市场经济的皮却行掠夺之实,让民众苦不堪言,这样的市场机制难道不需要纠正吗?
通过竞争,打破开发商的垄断地位,有许多好处:
第一,民众可以少花钱,住质量更好的房子。
2007年,全国政协委员、博士生导师王长德在“两会”期间指出:“一般地区,商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元人民币。”深圳市人大代表郑学定指出:“据一位房地产开发商向我透露,即使是较高档的楼盘,每平方米的建筑成本充其量为1500元,可见地价和开发房的高额利润是房价高的主因。”
为了弄清房屋建筑成本,我先后询问了多位开发商,得出的结论是:高档楼盘,哪怕是售价在每平方米两万、三万以上的楼盘(带电梯),每平方米建筑成本也很难超过1400元,而一般的非高层建筑,每平方米的建筑成本在千元以下。如果政府允许自建房、合作建房,政府只要提供土地(这真正符合土地全民所有的宪法规定),或者,由民众适当承担些税费,不需要政府花一分钱,民众自己就可以出资建房,解决好住房问题。当然,这里面还存在着级差地租问题,我认为,可以通过税收的方式调节。愿意住在中心城区的购房者,可以承担高于郊区的税收。这样,一套80平方米的高品质的商品房,算上税收,平均下来不足20万元(建筑成本11.2万元,其他费用加起来8.8万元不算少了吧?)足可以搞定,而这个费用很多家庭是能够承担得起的。至于那些低收入者,政府应该也必须为他们提供廉租房,承担社会保障责任。这样,住房问题就能得到很好的解决。
当然,这需要实行严格的实名监管,严厉惩处炒房、囤房行为,同时,禁止外国人在中国买房(允许其租房)。
第二,打破开发商垄断,可以降低金融风险。开发商的自有资金很少,很大一部分源于银行贷款,这加大了银行的风险。如果大量自建房、合作建房存在,老百姓不需要太多银行贷款,就能很好地建设优质的住房,银行根本不需要像现在这样,因被开发商绑架而战战兢兢。甚至,有开发商说要死银行先死,对银行进行恫吓与威胁,并迫使银行帮助开发商说话,游说决策层出台对开发商有利的政策——这几乎成了地产恐怖主义。
第三,打破开发商垄断,可以把一个民族解救出来。
从来没有哪一个民族,像中国这样被住房问题死死地绑架。许多年轻人从大学一毕业,就开始为住房问题犯愁,而他们是一个民族的未来和希望啊!住房成为一个沉重的枷锁。买到住房的人,为了按揭日夜操劳,压力重重,沦为房奴一族。没有买到房的人,为不断攀升的房价忧心忡忡。住房这一生活中的一个必需品或者一个工具,竟然变成了许多人所追求的终极目标,许多人沦为住房的奴隶。这一目标绑架并扼杀了一个民族的创造力。
而且,开发商这一不付出实质性劳动的群体,不断占据富豪排行榜的前列,严重扭曲了人们的价值观和追求目标,它告诉人们:通过掠夺,通过压榨,不劳而获也能成为成功人士,这起到了引领人们走向投机的作用,必然助长投机热。试问当今世界,有哪个国家把房地产业这一可能伤及民生的行业作为国家的支柱?
第四,打破开发商垄断,有利于民族建筑业的发展。许多人把房地产开发等同于建筑业。其实,这是一个误解。许多房地产开发企业只是寄生在建筑业身上,他们让建筑企业垫资为其建房,开发商压缩建筑企业的利润,拖欠建筑企业的工资,导致了大量农民工工资被拖欠,引发一系列社会问题。许多人把农民工工资拖欠问题归结到建筑企业身上,其实根源在于开发商对建筑企业的掠夺之上。
我国建筑企业长期遭受开发商的剥削。据社科院的曹建海博士研究,在整个房地产链条中,开发商攫取了其中90%的利润,而包括建筑企业、设计单位在内的环节,只占了整个利润中的10%。这严重制约了建筑企业的发展。当然,也有个别开发商拥有建筑公司,但是,其利润来源于其作为开发商的角色而不是建筑商的角色。
打破开发商垄断,有利于建筑业的发展。中国建筑业在国际上具有相当强的竞争力。1980年4月,邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出:“从多数资本主义国家看,建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中,必须把建筑业放在重要的地位。”但是,开发商目前正在压缩着建筑企业的生存与发展空间。2005年的经济数据显示,在国民经济的20个行业中,建筑行业排名第五,占我国国内生产总值5.4%的份额,领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元,年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右,占全部非农产业就业人员的12.4%。建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这是房地产业不能相比的。
而且,相对于建筑商,开发商对建筑知识的了解和对建筑质量的重视程度要弱得多,建筑商直接为不拖欠其工程款的自建房或合作建房者服务,更有动力提高房屋质量,而房地产领域的农民工工资拖欠问题,也能从此得到根除。
第五,打破开发商垄断,允许自建房,可以减少腐败。试想一下,当腐败的官员面对几百、几千户的合作建房者,他敢索要贿赂吗?但是,面对开发商,他们就敢!开发商拥有许多个项目,通过与开发商的勾结,腐败分子与开发商共同分赃,而且,被查处的几率更低。打破开发商垄断,腐败几率就会降低,这可以促使政府廉洁,促使政府更有亲和力,促使社会更加和谐。
第六,可以减少偷漏税行为。开发商偷漏税现象之严重,几乎人所共知。房地产企业通过垄断优势,操纵房价,恶化民生,加大了政府解决住房保障问题的难度。而房地产企业大肆偷税漏税,则减少了财政收入,将导致公共产品供给的不足,这将增大民众为弥补缺口所支付的成本,降低社会资源配置的效率,危害社会公平。
第七,可以减少土地囤积与炒房行为。
……
相关理由还有许多许多,由于时间限制,不再一一列出。请有兴趣的朋友帮助补充

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作者:122.121.31.*
  (2008-08-21 23:41)
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