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假合同骗贷引发深圳楼市断供

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深圳楼市假合同骗贷黑幕曝光

  作者:吴程涛、巫燕玲、李碧

  编者按

  潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”!

  本报记者调查发现,目前国内的“假合同”骗贷买房现象,不仅出现在深圳等沿海城市,而且逐步向中西部城市蔓延。这其中,银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。

  这些欺骗性操作,实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策,使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。

  专家警告说,深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案,但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话,其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。

  一线调查

  “假合同”骗贷:深圳断供事件揭出“真凶”

  “在深圳,要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金(187,2.79,1.52%,吧)地段的房子,你只需支付2万元首付,并在签订购房合同时将总价34万元抬高些,比如写40万元,就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日,深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。

  这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓,该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处,站在阳台上就可以远眺香港米铺(地名)和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤,在屋内还可以接收到香港的移动信号,拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143 元/平方米,一套面积为28 平方米的房子总价是34万元。按照正常手续,购房首付应该是将近7万元,最高贷款额度为 26万元。

  见记者犹豫,该地产中介的工作人员拍拍胸脯说:“如果你有诚意,我们还可以帮你做成零首付,你只需在合同上签个字,剩下的手续我们办,成功了再收钱,你不必担心。一些人只有几十万元,却炒起了数百万元的豪宅,就是这么发财的。”

  “假合同”豪赌楼市

  “利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款,同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的,是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者:利用“假合同”骗贷,起步时间大约在2003年。

  上述房地产界人士透露,2003年时房地产市场不景气,开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数;后来,房地产市场开始火爆,一些银行机构为了抢贷款额、完成指标,对假合同现象睁一只眼闭一只眼;炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”,于是大家一起上……现在谁也说不清,深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。

  据透露,“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”,即开发商为消费者垫资首付款,帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资,所以,在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中,其首付款的资金来源有“虚假”成分,向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。

  其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款,但是在购房合同上为炒房客提高成交金额,承诺炒房客可以“零首付”供房,从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中,购房合同的成交数据是假的。

  还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金,借假身份证,虚构人物与开发商签订购房合同,开发商垫支首付款,然后向银行套取房贷。在这一过程中,购房合同上的购房者是假的,实际上并不存在。

  在上述假按揭过程中,“购房者”提供首付收据和假合同后,银行往往只要根据这些材料,就可审核通过其交易。而对于购房者的考察,诸如收入证明等,很多时候,只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了,银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。

  “从2005年起,随着深圳楼价逐步暴涨,房子不愁卖了,许多开发商也不愿意再搞‘零首付’,甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是,这一时期,许多中介机构为了佣金和业务量,炒房客为了扩大利润,又都希望做‘零首付’、‘一成首付’,而银行也愿意配合,目的是为了抢夺贷款资源,完成内部指标。”上述人士告诉记者:2004年,深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元,特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨,上涨超过300%。

  3年3倍,意味着投入100元,三年后就变300元。在这种情况下,“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说,无疑是一次财富豪赌。

  按照正常的购房按揭流程,消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后,开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据,然后,消费者凭借这个首付款发票和购房合同,去向银行申请贷款。

  而要操作“零首付”或“一成首付”,消费者就要与开发商或者中介机构联手,默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来,按照抬高后的价格,开发商或中介机构,就可以开给消费者一个假的首付款发票(消费者实际上不用付钱),然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同,去向银行申请相当于房子全价的贷款。

  深圳某中介公司员工告诉记者,银行在核对消费者的首付款发票后,如果是二手房交易的话,则需要查看首付款收据,在确认收到首付款后,银行才有可能正式核发贷款。这就意味着,理论上讲,开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说,只要消费者成功获得贷款,全部款项包括之前的首付费都可以收回,垫资只是一个周转,真正的风险全部留在了消费者和银行那里。

  “事实上,有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据,不会监控首付款的划转,也就是说,不用将首付款转到银行,贷款也能拿下来。”上述员工说道,“但为什么银行不按照规定执行,其原因就多种多样了。”

  那么,合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据?

  对此,上述员工告诉记者:在这一操作过程中,除了“假合同”外,还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同,原价的真合同交给房管局。

  “这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真,而是为了减少税费。因为抬高合同房价后,如果将银行的合同版本提供给房管局,就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%,豪宅为3%。”该工作人员说。

  “如果‘零首付’的消费者只是为了自住,那发生断供的风险还不大;如果是用这种方式炒房,那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂,这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的,因为他们已经失去了还款的能力,而不是不愿意还款。”该员工说。

  “断供”规模有多大?

  深圳楼市的“断供”规模到底有多大,至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现,各种不同来源的公开数据,能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。

  根据人民银行深圳中心支行发布的消息:截止到今年3月末,深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元,比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%,仅比去年末上升了0.04个百分点。

  不过官方的权威数据,在一些深圳地产界人士的眼里,却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是:深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间,在这种情况下,一旦深圳楼价跌破30%,那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说,业主此时供房已经没有意义,即使放弃首付和房产,业主还是无法抵扣个人在银行的欠款,还不如直接断供。

  据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示:深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后,目前已经下降至今年6月的11159元/平方米,房价调整幅度达到36%。这意味着,在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主,已经出现负资产。

  “随着深圳房地产跌破30%,当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户,迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升,只是基于银行统计方式的区别,而没有及时在统计数据中显示出来。” 一位深圳地产界人士说:目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平,因此,这批当年“零首付”的客户,没有断供的必要,并且很多不是自住的话,早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户,现在房子还没卖出去的话,其断供的风险就大多了。

  据悉,按照中国人民银行的规定,银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中,本金或利息逾期90天以内的贷款,会被划入关注类;贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类;本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类;借款人最终无力到期偿还贷款,甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额,才会被列入损失类。

  “贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金,这笔贷款才会被列入关注类,届时,银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴(个别银行断供3个月便直接到法院起诉),但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账,因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。

  有深圳房地产观察人士相信:“如果将只有一月的断供案例也计算在内,那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时,有中介人士向记者透露:目前个别炒楼客撑得很辛苦,在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”,处于“拆东墙补西墙”的状态,只期望政府尽早出手救市。

  “假合同”难绝

  记者调查发现,面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”,一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式,再度参与到“零首付”的行列中来。

  让业界人士担心的是:从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷,一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下,如果政府不加强检查强度,随着开发商的资金链条紧张,再加上中介机构的推波助澜,“假合同”骗贷再度“暗流”兴起,就会对深圳楼市的未来,埋下更多“集体断供”的风险。

  今年4月,深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语,即日起购买该盘单身公寓的客户,只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续,另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时,深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅,购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款,另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。

  目前,深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为,并向全市房地产开发企业发文,禁止分期首付。但是,有业界人士还是担心:在政府的打压下,此类活动会不会从地面转至地下,比如利用VIP客户传播。

  记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现,随着楼价的下滑,炒房客压力的增加,为加速离场,“零首付”、“一成首付”在二手市场上,同样没有偃旗息鼓。

  例如,在“房老大”网上,记者看到一则《炒家扛不住了,出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子,建筑面积132平方米,售130万元,文内注明“亏本出售、零首付”。

  在“易居网”上,记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称:“依山郡,龙平西路,6室3厅3卫,建筑面积274平方米,交易价格235万元,零首付!”

  在深圳采访的过程中,提及对深圳未来房地产市场走势的看法,几乎所有有房地产投资的业主都认为:深圳楼市中、长期非常看好,深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时,几乎所有有房地产投资的业主却又认为:现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大,政府应该直接干预救市。

  有业内人士告诉记者,深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案,但问题是,假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话,将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。

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作者: TYCCB
  (2008-08-24 22:08)
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