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银行已经被整个楼市产业链所劫持

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新闻DNA

  银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”

  利益捆绑:“假合同”骗贷的死结

  住房按揭贷款的实施被认为是“三方得益”:购房者可解购房资金之困,银行因放贷得利,开发商则可以及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题,同时也对拉动内需起到了积极作用。

  然而,随着市场的变化,在具体执行过程中,因为监管手段的不足,也导致了该政策成为部分不良开发商套现、中介和炒房者赢利的融资工具。

  监管漏洞

  有深圳中介机构员工告诉记者:监管漏洞是开发商可以利用购房合同搞假按揭或者帮助购房者创造“零首付”的重要因素。

  “按照规定,一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但是,办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记,不是房地产证。房产证要在所有配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度,使得办理按揭与办房产证之间有一个时间差,假按揭利用的就是这个时间差。”

  上述员工说:如果开发商急需回笼资金,只要借来一批身份证,然后虚构一批假合同,就可以从银行处申请贷款。

  但如果银行逐个核对每一张身份证的具体工作单位、收入证明的话,开发商“假按揭”成功的几率就非常小。

  上述中介机构员工表示:在开发商抬高合同房价、或者垫资帮助购房者实现“零首付”、“一成首付”供房时,银行的监管存在难度,因为只要开发商配合,银行很难判断购房者是否已经向开发商支付首付款;又或者开发商为购房者垫资,银行也很难判断这些钱是开发商交的,还是消费者自己交的。

  对于二手房市场的“零首付”交易,该员工表示:最大的漏洞是银行机构本身,没有严格执行规定,所以也不是每一家银行都可以操作。在深圳,有一些银行出于各种原因,只看首付款收据,不看划账记录,也不监控首付款。实际上,二手房的首付款收据很容易假冒,随便找个人替业主写一张,签个字就可以了。

  利益捆绑

  有业内人士指出,在利用“假合同”骗贷的问题上,银行虽然是“受害者”,但由于某些利益上的捆绑,事实上银行已经被整个楼市的产业链所“劫持 ”。今年4月11日,在海南博鳌论坛“对话房地产”分论坛上,谈及如果万一楼市泡沫破灭,华远集团总裁任志强语出惊人:“要死肯定是银行先死,房地产商后死。”

  该论点随后迅速在全国房地产界引起了一场“大讨论”。有学者直指:这是房地产商在要挟银行!

  “‘银行先死,开发商后死’的说法,虽有要挟之意,但也说明了银行与房地产商之间已经形成了一荣俱荣、一损俱损的利害关系。”

  “如果房地产商或者中介机构与消费者合作抬高购房合同的交易房价,银行能不发现价格严重背离市场规律吗?没有银行‘协助’,房地产商或者中介机构是很难独自成事的。”一位业内人士告诉记者,银行要获得利润最稳固的个人房贷市场,就必须先跟房地产开发商合作,批给他们足够额度的开发贷,因为很多楼盘与银行的合作都是开发贷与消费贷捆绑在一起的。银行给开发商提供开发贷,开发商建好房子后,就会用各种手段要求他的消费者到指定的合作银行办理个人房贷业务。

  “一旦银行完全进入这个产业链条后,相关的利益捆绑问题也就随之而来了。”上述人士说道:一些楼盘光开发贷就是几十个亿,这是一个资金链。如果开发商的房子卖不出去,他怎么还欠银行的开发贷?要是开发贷收不回来,银行的损失就大了。所以,在个人房贷上,如果银行睁一只眼闭一只眼,这笔钱贷出去表面上是给开发商了,实际上,是有助于银行收回此前对开发商的贷款并产生利润。与此同时,银行的个人房贷业务又上去了,未来的赢利空间也会进一步增加。如果不这样操作,在房地产低迷时,银行的开发贷收不回,个人房贷业务又上不去,银行怎么完成内部指标?银行怎么跟其他同行竞争?

  “体现在中介协助客户办理‘零首付’上也一样,为了和其他银行抢市场,为了完成个人房贷款任务,又或者因为其他经济利益,在中介机构做足表面工作的情况下,个别银行对首付款监督不严是存在利益动 力的。”上述人士说道。

  在这样的利益捆绑之下,假合同骗贷自然“水到渠成”。

  资料

  房贷政策变化要点:

  2003年4月1日中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)。对购买第一套自住住房的个人住房贷款,仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定。

  2005年3月17日,中国人民银行决定,调整商业银行自营性个人住房贷款政策。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定,不搞一刀切。

  2007年9月27日,央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文),政策要求:对于贷款购买第二套房,首付不低于四成,利率为基准利率的1.1倍;不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷款;严格房地产开发贷款,项目资本金不达35%,不得发放贷款等。

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作者: TYCCB
  (2008-08-24 22:09)
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