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楼市景气下滑 零首付向中西部蔓延

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尽快回笼资金,已经成为众多房地产商所共同关注的问题

  ◆特约撰稿李碧 本报记者 吴程涛

  广东报道

  据8月18日国家统计局公布的最新国房景气指数显示:7月份,我国“国房景气指数”为102.36,比6月份回落0.72点。自去年12月份以来,这一指数已连续8个月出现环比回落。此外,7月份“国房景气指数”比去年同月回落1.64点,这也是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。

  市场环境的变化,不但增加了楼市趋冷的可能性,也刺激了全国各地个别房地产企业试水“零首付”促销的冲动。

  楼市面临积压风险

  5月28日,高华证券发表了一份名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》的研究报告显示:万科2008年合同销售目标在842亿元,根据1~4月份万科完成销售额144亿元计算,今年以来,万科仅完成全年销售任务的17%。6月5日,万科发布5月销售情况简报,称5月实现销售额 53.4亿元,以此计算,前5个月万科共销售全年任务的23%。

  根据高华证券预计,雅居乐房产、首创置业、中国海外、华润置地等14家地产企业业内领军者2008年总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元,同比增长约38%和57%。但是上述地产企业至5月中旬,仅完成504亿元的销售额,占全年任务的19%左右。这其中,招商地产(13.26,-0.68,-4.88%,吧)至3月底完成了全年销售额的10%,华润置地至5月中旬仅完成12%,万科至4月底完成17%,表现较好的是中国海外、富力地产、绿城房产、雅居乐房产,至5月中旬,它们完成了全年任务的25%以上。相对于要销售的存货,房地产企业的销售速度似乎开始力不从心。

  友邦华泰基金公司研究总监张净在接受媒体记者采访时曾表示:“未来25~34岁人口的数量将比30~39岁人口数量下降30%,刚性需求出现缺口。由此,人口断层将降温我国的地产业。”

  据WIND资讯的统计,截至8月15日,100多家房地产公司中有43家公司披露半年报。统计显示,43家公司经营活动产生的现金流净额总计为 -188亿元,而去年同期为-65亿元,同比下降189%;筹资活动产生的现金流净额总计为235亿元,去年同期为154亿元,同比增加53.6%。

  缺钱,已成为房地产公司的普遍现象。

  在此背景下,如何尽快回笼资金,已经成为了众多房地产商所共同关注的问题。

  “零首付”逐步蔓延

  目前国内的“零首付”之风正在呈现出从深圳、上海、广州等沿海城市,逐步刮到中西部城市的迹象。

  有深圳房地产界人士提醒记者:目前国内大部分城市的“零首付”还处于开发商或中介机构为购房者垫资的阶段。但是,如果房地产行业资金继续紧张,万一有机构紧张到连垫资款都给不起呢?如果不控制“零首付”现象,很难排除有机构不会复制深圳在购房合同上抬高成交价,然后伪造首付款收据的骗贷方法。

  今年上半年,在中部城市长沙,新地·东方明珠(6.92,0.25,3.75%,吧)已经在当地第一个打出了“分期首付”的户外广告。据开发商解释,首次置业客户最高可享受七成30年贷款,首付仅交一成,另外两成由开发商不计息垫付,在约定的交房期限之前交清欠款。据此,“40万元的房子,首付只要4万元”,普通平民拥有一套房子的梦想似乎触手可及。

  今年8月,成都的欣宇都市港湾也公开打出了“买好房从零首付开始”的广告牌。据当地媒体报道,欣宇都市港湾的零首付,实质上是首付款缓付,即购房人今年年底前付一成,明年年底前付余下的两成。

  与此同时,与欣宇都市港湾项目相邻的成都双华麓港,其售楼部门口也同样打出了“首次置业零首付”的广告。不同的是,该公司的“零首付”模式为,指定一家企业为购房者提供一定期限的无息借款作为首付款,购房者不需付借款利息,借款所产生的利息由该公司承担。除此之外,成都的慕和南道、中铁·西子香荷,也分别打出了“置业零首付计划”。

  “最大问题是对市场心理的影响”

  资深房地产专家韩世同提醒:零首付最大的危害在于,导致很多不具备供房能力的人进入楼市,一旦市场发生变化,价格出现大幅下跌,那么这些投机买楼的人就很危险。由于断供的代价不大,一些投机者看到市场风向稍有转变,就很可能就会选择断供。对开发商而言,零首付的风险也不大,最大的风险就在银行,一旦在全国形成规模,整体的金融风险银行很难防范。

  据了解,一般而言,假按揭是指开发商利用借来的身份证,制造假的成交合同,自己垫支首付款,然后从银行套回房子的全额款。虽然购房者的身份是假的,但是购房合同要拿到房管局备案,从流程上来说,房子已经是卖出去了,所以,假按揭的房子就属于二手房。

  “按揭和抵押的不同就在这里,抵押给银行的房子,再拿出去卖,还是新房,并且是很正常的。”韩世同说,抵押的房子拿给银行评估价格,然后按照 7~8成比例获得贷款,这样的房子不能出售,也不用到房管局备案。由于房子没有交易过,开发商将来还贷之后,房子还可以按照一手房来销售。

  现在很多的所谓零首付、低首付,都是开发商来帮业主垫首付款,然后由业主分期还给开发商。这样做的结果就是,假按揭业主的购房门槛很低,几乎所有的风险都在银行的身上了。因为零首付意味着购房门槛很低,基本上只要房价跌了10%或以上,“业主”就开始断供了,他们亏的可能只是每月的少量还款,不像正常的购房者有首付。

  事实上,在正常手续购房的情况下,业主如果断供,首先是房子没了,其次首付也没了,并且还留下不好的信誉,很不划算。

  “对于断供,现在外界比较强调的是会‘丧失在银行的信用’。但对这个问题,我觉得在我们国家还不重要。我国的现状是,这个银行贷不了,另一家银行还能贷。一个炒楼客真到了继续供楼‘无能为力’的时候,考虑的就不是信用的问题。”韩认为,现在断供对信用上的影响并不被人重视,这不同于在香港:如果购房者要断供,必须要申请个人破产才行,不然银行肯定和你追究到底,不是简单地“不还钱”就可以解决的。

  “‘断供’很容易在心理上引起恐慌。现在深圳的‘断供’应该还只是个别的现象,但是造成的影响面就很广,对现行的房价、市场的走向都会产生很大的冲击。‘断供’问题的关键在这里。”韩世同警告说。

  链接

  房贷断供苗头可能已在兴业银行(22.29,-0.98,-4.21%,吧)出现

  8月20日,兴业银行发布2008年度上半年业绩报告。半年报显示,公司营业收入、净利润、净资产收益率均有增长,其中净利润同比增长 79.65%。尽管如此,不少分析师却认为,兴业银行目前存在着风险,其中逾期贷款和关注类贷款双升、贷款组合的行业结构以及吸存成本高这三个问题最受关注。令人关心的是,前期热炒的深圳房地产断供情况可能已经在兴业银行出现。分析师推测,关注类贷款和逾期贷款双双升高的原因很可能就是个人按揭出了问题。

  兴业银行半年报中称,截至报告期末,公司不良贷款余额为46.02亿元,比年初增加0.19亿元;不良贷款率为1.04%,比年初下降0.11 个百分点;其中主要是可疑类贷款占比较年初略升0.07个百分点。同时关注类贷款占比由年初的2.79%升至2.92%。而逾期贷款反弹更为明显,逾期余额约58.46亿元人民币,2007年12月31日的逾期贷款余额约为42.90亿元(逾期贷款是指所有或部分本金已逾期1天),逾期贷款相比去年年底增加了15.56亿元。

  中金公司分析师发布研究报告称,兴业银行关注类贷款和逾期贷款双双升高,未来兴业银行或会受到持续的资产质量压力,并推测逾期贷款可能主要是个人按揭贷款。该公司分析师认为,应关注银行的资产质量预警信号。

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作者: TYCCB
  (2008-08-24 22:09)
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