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房企破产揪出“假合同”骗贷案

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2008年8月11日,深圳漾日湾畔业主晓微(化名)经过长达3年提心吊胆的抗争,终于拿到了房产证。

  随着清算小组的进入,深圳漾日湾畔“集体断供”事件背后的开发商制造“假合同”骗贷案,也开始由幕后逐步走向台前。

  2006年3月31日,《深圳特区报》D5版刊登出了漾日湾畔开发商国基地产的破产公告,此时国基地产董事长李会斌已经神秘失踪。随后,深圳市中级人民法院指定的破产清算组在开发商的账目中发现,该小区有200多名业主没有向银行支付首付款。也就是说,这些业主是“零首付”供房。

  这一发现直接揭开了国基地产利用“假合同”操作“假按揭”的骗贷黑幕。

  漾日湾畔位于滨河大道和后海路交接处,站在楼盘内的高层阳台,可以看见远处深圳湾的海景。据晓微回忆:漾日湾畔于2004年开盘,均价约为 7000元/平方米。当时卖得很混乱,首付款有5%、10%、20%,有些则是零首付。真正倒霉的是那些交了首付款的业主,一直拿不到房产证,而“零首付 ”的业主又全部失踪了。

  “我在2004年交了两成首付款,但后来和很多业主一样,房产证一直都办不下来。由于房子无法在国土局备案,我们也无法正常在银行做按揭。”晓微说。

  清算组负责人赵健在接受《南方日报》记者采访时透露:国基地产有可能与实际上并不存在的“消费者”或者国基地产内部人士签订所谓“购房合同”向银行贷款,之后国基地产拿着这些合同去银行贷款,并支付短期的银行按揭款以套取银行贷款。

  “国基地产很有可能是虚构了购房合同和消费者,然后向银行骗取贷款,最后再把我们骗进来,私扣我们的首付款。这样一来就可以解释,为什么我们的房子无法办理房产证,因为这些房子在卖给我们之前,就已经给国基卖过一遍了。与此同时,由于我们的首付款已经给开发商私扣了,所以在开发商的账目中,也不会有我们的交费记录。”晓微说。

  “如果国基地产可以持续为假合同制造的假业主集体还月供,那么银行就不会发生集体断供案件,我们也会一直被瞒下去。”晓微告诉记者:待资金回流充裕后,只要国基地产再把私扣的首付款替消费者补回,将房产重新转回到真正的消费者的名下,那么一切就可以全身而退,谁都不会发现最初的假合同、假按揭事件。

  但是事态的发展,最后却逐渐脱离了国基地产的控制。由于资金周转乏力,国基地产开始无法为之前的假按揭继续供款,进而在贷款银行内部形成“集体断供”。2006年9月14日,背负9.06亿元巨额债务的国基地产,正式宣布破产,成为当时全国房地产最大的破产案。

  “国基地产破产后,之前假按揭贷款的楼房,就要被查封、拍卖,但事实上,我们已经给了首付款并且入住了好几年。漾日湾畔的产权矛盾也正是在这时候才被激化并逐步公开。”晓微说。

  “目前案件还在调查之中,但我们已经通过一次性补齐所有购房款拿到了房产证。”晓微告诉记者:按照清算小组的解决方案,所有业主必须一次性补齐所欠房款的尾数,才能拿到房产证,然后再拿房产证重新去银行办理按揭。现在很多业主都在到处借钱,目前,仍然有90多户没有拿到房产证。

  晓微(晓微本人即从事按揭工作)告诉记者:漾日湾畔“集体断供”案或许只是极个别事件。但是,开发商利用假合同骗贷,开发商或者中介机构同购房者一起制造假合同,抬高交易价格,然后向银行骗取更高额度的贷款,进而实现“零首付”、“一成首付”促销或炒房,此类案例在深圳绝对不止一家。

  曙光闲话

  中国人能像美国人那样生活吗?

  张曙光

  要像美国人那样生活!一个美国老太太与一个中国老太太的故事曾广为传播:一个美国老太太住了一辈子大房子,临终时说,总算还完了住房贷款。一个中国老太太勤俭持家一辈子,临终时遗憾地说,总算攒够了买大房子的钱。这的确是一个非常有趣的比较。这两种完全不同的生活消费方式会产生什么样的经济结果呢?

  摩根士丹利全球首席经济师史蒂芬·罗奇曾撰文写道:“节约的中国人储蓄过多,而挥霍的美国人已消费至负债程度”。“数据显示,中国(2002 年)的储蓄额约占国内生产总值(GDP)的一半,与此同时,美国的储蓄额仅相当于其国民收入的13%。如果只看个人储蓄,两国之间的落差更为明显,2002年中国的个人储蓄率约占家庭收入的30%,而美国的储蓄率则降至负值水平。”

  从信贷市场规模来看,中国与发达国家和地区信贷结构上也有着明显的差距。在发达国家,消费信贷余额一般占银行全部贷款余额的30%,美国商业银行所发放的消费信贷甚至占到全部贷款和租赁额的45%,而中国2000年之前仅占1%左右。2000年之后,这种状况才发生明显变化。

  当然,中国人在向美国人生活方式学习方面是不遗余力的。2000年之后,中国的信贷消费市场高歌猛进,到2005年底,中国个人住房信贷规模已达2270亿美元,居亚洲之首,占当年GDP10%左右。但改变了消费方式是否就过上了美国式的“幸福生活”?似乎也不尽然。中国社科院的一项调查显示,98.09%负有房贷的人心理上会有焦虑、困惑、不安、悲观的情绪,“房奴”之累何谈快乐生活?而另一方面,房地产开发商与个别消费者的合谋,银行的不规范行为又使住房消费信贷蒙上欺骗的色彩。 

  因此,中国人要过上美国式的信贷消费生活并不是一件容易的事情。从大的方面说,中国目前还是一个缺乏保障的社会。教育、医疗、住房被人们称为“ 新三座大山”,一般工薪阶层要想过上信贷消费的生活方式无疑是在“戴着镣铐跳舞”。而从具体实行的角度看,中国的信贷消费与美国相比还有诸多缺陷:一是中国的信用征信体系还极不完善。在美国,一次信用查询时间不超过几秒钟。Trans Union、Equifax、Experian三大个人信用报告公司的数据库搜集了上亿消费者的信用档案。而中国在这方面还只是在北京、上海、深圳刚刚试点起步。为了使信贷消费有更可靠的法律保证,在上世纪60年代末开始,美国国会开始制定相关的信用管理法律并逐步完善,形成了一个完整的框架体系,解决了消费信贷发展中出现的诸如保护消费者隐私权、正确报告消费者信  用状况、公平授信等问题。对于个人失信问题,美国更是有完整的法律对应办法。据介绍:美国对失信者惩戒机制主要围绕三方面发挥作用:一是法律支持失信记录方便地在社会传播,把失信者对交易对方的失信转化为对全社会的失信,使失信者付出惨痛代价。二是明确规定对失信者进行经济处罚和劳动处罚。三是对严重失信行为根据相应的法律进行制裁。而中国在这方面则还是空白,用民事处罚,可能轻了些,用刑事处罚,似乎又重了些。所以目前一些消费者也不怕断供试法,不管吃的是螃蟹还是蜘蛛!

  所以,中国人要像美国人那样生活还有许多事情要做。首先是较为完善的社会保障体系要建立,在没有完善的社会保障体系下去鼓励人们没有节制地实践信贷消费式生活是极不负责任的,是在用普通人的未来做赌注。其次要建立完善的信用法律体系,不能用没有法律保障的信贷消费引诱消费者作奸犯科。再次,要有多品种、多层次、更为丰富的信贷消费产品供人们选择,还要有可靠的科学技术手段做保障。最重要的一点,就是要有全社会都能认可的信用消费道德标准和价值观。就像电影《世界末日》美国总统最后关头所说的:欠钱还是要还的。如果能把这些事情做了,过美国人那样的信贷消费式生活,也许离我们并不遥远。

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作者: TYCCB
  (2008-08-24 22:10)
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