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银行是否会先倒下 房地产信贷四大风险及出路

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中国的房地产市场正处于一个异常微妙的时期。由于实施从紧的货币政策,银根紧缩,房地产市场资金链条紧张,整个局面已由过去的“占地为王“变成“资金为王“。

  拐点论和银根紧缩使公众对房地产市场走势做出了不同的判断。有知名地产界人士放言称,“银行先死,开发商后死“。这个说法让很多人担心--银行是否会因房价的波动而面对巨大的风险,并产生大量的不良资产?

  目前,中国房地产市场有两大热点:一是,是否存在“拐点“;一是,住房保障体系建设问题。房价下跌,进而导致购房者出现负资产现象,这是当下的焦点话题。

  所谓负资产,可定义为房子的价格下跌到比购房者背负的贷款额还低。比如,房贷为100万元,而房子市价是90万元,则负资产率为10%。此时,如果房主无法偿还贷款,出现断供,银行将承担风险,即使银行强行收回抵押房产,也无法收回所借出的贷款额。

  今年七月以来,深圳房价下跌较多,已出现负资产家庭。负资产家庭会不会违约,取决于房价下跌的幅度。当房价下跌了20%,则100万元的房价市值为80万元,假设首付款为20%,即房贷80万元,这时市值与贷款额相等。如果是投资或投机购房,则存在购房人违约的可能性,如果下跌幅度达到 30%或50%,则贷款额比房子价值大10万元或30万元,这时,购房人断供是择优选择。如果是自住住房,房主或许会考虑装修成本,不让银行收回去。

  虽然断供现象大范围出现的可能性不大,但个别泡沫成分较大的城市也不是不存在这种可能。对于负资产,银行必须及早做好准备。

  2003年6月,是香港负资产最严重的时期,当时共有105692家负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元,按揭金额与抵押比例为128%,估计无抵押的部分约值360亿港元,这说明银行至少承担了360亿港元的坏账损失。按照香港的法律,负资产的价差损失是按揭户承担,也就是说,银行有权向按揭户追讨负资产价差损失。而在美国,购房者断供,就把钥匙交给银行,他和这栋楼就没有关系了。房子交给银行处置,银行的压力和损失较大。

  中国现行法律没有这方面的相关规定。在中国,强制收回抵押的房产不具可操作性,也不利于“和谐社会“的建设。即便是强制收回了,银行通过拍卖方式处置房产,其卖价也很低,因为在大势走弱的情况下,下跌预期大,观望情绪浓厚,此时出售房产,特别是二手房,价位一定很低,银行的损失很大。而内地又不能效仿香港,追讨价差部分。因此,银行应该加强贷款的风险管理和贷款源头管理,事先考察购买者的经济能力,增加首付款比例,摸清贷款人的品质和信誉。在出现负资产的情况下,要积极与借款人磋商,通过改变贷款还款方式等方法,共度难关。房价涨跌本是市场规律,银行必须未雨绸缪,实行资产多元化和组合管理,防止贷款过于集中于房地产行业。不要出于竞争的压力,放松对购买人经济能力的审查。要提高首付比例,由购房人和银行共担风险。要考虑贷款的期限,如果贷款期限达30年,则每年还贷金额较少,如期限为10年,则还贷期限短,每年还贷本息金额大,银行风险小一些。

  另外,银行要严格执行央行“121文件“,提高项目开发商的自有资本金比例。要考虑贷款的区域特点,不要过于集中在泡沫成分比较大的一线大城市,多考虑在二、三级城市布局。

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作者: TYCCB
  (2008-08-28 19:08)
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