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首購屋 怎麼買才不心痛?

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政府推出優惠房貸、央行連降利率,加上房價回跌不少,房仲業統計近來買氣已增加兩成,台北市政府最新出爐的房屋買賣移轉件數也顯示,10月已比9月多出 400餘戶,重回4000 戶關卡。市場似乎回溫了,還沒有房子的錢大哥也有點心動,想先買個房子後再跟女朋友結婚,但現在是購屋好時機嗎?首購者又應該怎麼買房呢?

何時買 房仲喊春節前卡位

關於現在是不是購屋好時機,多數學者包括政大教授張金鶚在內,大多認為目前房市結構仍有待修正,應該還要再觀望,但稍早看法分歧的房仲業,現在則大都認同,就自住者而言,年底到春節前是一個不錯的購屋時間點。

主要原因有三,一是房價已經鬆動不少,以價格最硬的台北市來說,根據永慶房屋資料,平均房價已從今年5月的每坪37.2萬元下降到10月29.5萬元,跌幅達兩成,1坪已跌了7.7萬元,從歷史紀錄來看,如此幅度已到相對低點。

二是房價下跌至今,承接力道已經浮現,北市房屋買賣件數上月終於止跌就可證明。各房仲最近統計上網看屋人數,也都發現上網了解行情的人明顯增加,信義房屋網10月份上網瀏覽人次達40萬人次,比7、8月大增了60%,即可見一斑。

第三,雖然大多數人認為房價落底還有一段時間,最快也要明年第一季以後,但從現在到過年這段時間,由於很多投資人需要資金以因應年關,因此預料很多人會賤價拋售不動產以換取現金,換言之,這時候最易揀到便宜貨。

哪裏找 從曾買不起的找起

如果覺得時機點不錯,真的想進場買屋,又該從哪裡找起?全國不動產董事長葉春智的概念值得參考,他說,除了學區、交通、生活機能等眾所皆知的考量外,應該從「過去曾想買,但因買不起而放棄」的地區找起。

主要是現在市場已由賣方轉為買方,各地區成屋房價已普遍下降1到2成,過去想買而買不起的區塊,現在有可能買得起。他認為這些區塊條件一定比較好,不然就 是能滿足自己的需求,即便區域房價降低一兩成後,仍高於預算,但購屋人回到這些區域找找,仍很有機會找到物超所值的物件。

怎省錢 交叉運用優惠房貸

如果如願地找到了房子,中信房屋董事長特助胡佩蘭提醒,現在購屋一定要善用目前政府提供的優惠房貸,而且可以「混搭著」使用,可以讓自己節省不少購屋成本。

胡佩蘭說,目前有兩種適合一般大眾的政府優惠房貸,一是2000 億版優惠房貸,利率2.425%,只要年滿20歲,沒有申請其他優惠房貸的人,就可申辦,北市貸款額度為350萬元,其他地區300萬元。

另一則是內政部的住宅補貼方案,這部分條件比較多,第一類要身心障礙等弱勢族群,第二類則是自己、配偶或戶籍內直系親屬都不能有房子的首購族,第二類現行 利率是2.267%額度則是200萬元。明年一月開始還有「青年安家方案」,20~40歲、新婚及生育小孩均可適用,且可使用兩次,額度為200萬元。

胡佩蘭表示,2000億元房貸申請過後,仍可申請「住宅補貼方案」或是青年安家方案,換句話說,貸款額度就可提高到500~550萬元之間,可減輕不少房貸壓力。

怎麼挑 套房郊區豪宅別碰

至於購屋區塊方面,以400~500萬貸款,三成自備款總價約600~700萬元產品來算,如果買新成屋或預售屋,根據住展調查,大致上離開台北市就有機會買到三房35坪的產品,而在北市則就得購買中古屋,文山、北投、內湖等地區比較有機會買到滿意住宅。

易而安不動產顧問張欣民認為,每個人理想的住宅並不同,端視上班地點、偏重的機能等,不過他提醒,這時買房子,套房和郊區豪宅還是儘量不要碰。

主要是套房產品雖然總價低,但現在普遍面臨金融機構不願放貸的問題,加上在市場供給量大、需求萎縮的情況下,出租率及租金都不容易維持。

至於郊區豪宅雖然單價及總價都比市區豪宅便宜,但是在房市景氣走緩之際,市區豪宅只要價格放軟就會有買方出現,郊區豪宅即使降價也很難找到接手的人,過去經驗顯示,郊區豪宅往往會形成進住率不高,因此沒人接手的惡性循環,房價很容易就出現大跌或是腰斬的情形。


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作者: admin
  (2008-11-29 18:20)
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